De kantonrechter in Amsterdam heeft recentelijk – in lijn met de vaste rechtspraak – een uitspraak gedaan over de vraag of sprake was van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW (zoals bijvoorbeeld een restaurant) dan wel sprake was van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (de zogeheten ‘overige ruimten’ die geen bedrijfsruimte zijn, zoals bijvoorbeeld kantoorruimte en opslagplaatsen).

De casus

In deze kwestie huurt de verzoeker ten behoeve van de exploitatie van zijn restaurant een zogeheten bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarnaast huurt hij (ten behoeve van dezelfde exploitatie) van dezelfde verhuurder een kelderruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Die kelderruimte ligt weliswaar naast het restaurant, maar er bestaat geen rechtstreekse toegang vanuit het restaurant. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de verzoeker de kelderruimte als opslagruimte van het restaurant gebruikt. Dit was de verhuurder bekend en laatstgenoemde heeft met dat gebruik ook ingestemd.

Op een gegeven moment heeft de verhuurder de kelderruimte aan een derde verkocht. Veertien jaar later, toen de gemeente de nieuwe verhuurder had aangeschreven over bepaalde gebreken, heeft de nieuwe verhuurder de huur van – enkel – de kelderruimte opgezegd. In beginsel is dat bij de verhuur van kelderruimte die als opslagruimte wordt gebruikt mogelijk, aangezien op de huur van dergelijke zaken artikel 7:230a BW van toepassing is. Een dergelijk gebouwde onroerende zaak kent geen opzegbescherming, maar slechts een ontruimingsbescherming.

De Hoge Raad

Onder bepaalde omstandigheden kan een dergelijke opslagplaats echter worden gekwalificeerd als een ‘onroerende aanhorigheid’ als genoemd in artikel 7:290 lid 3 BW. Indien daarvan sprake is, betekent dit dat op die opslagplaats ook de huur- en opzegbescherming van toepassing is die geldt bij de huur van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Daarvoor is volgens de Hoge Raad vereist dat “de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt”. Met andere woorden: het gehuurde dient te worden gebruikt ten behoeve van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW én de verhuurder moet daarmee hebben ingestemd.

In deze kwestie stond het gebruik van de opslagplaats ten behoeve van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (het restaurant) en de instemming van de verhuurder niet ter discussie. De voormalige verhuurder van zowel het restaurant als de opslagplaats had immers uitdrukkelijk daarmee ingestemd en die instemming is ook in de procedure aangetoond. Bovendien heeft de nieuwe verhuurder nadien geen andere afspraken gemaakt met de huurder.

In deze kwestie heeft de rechter dan ook beslist dat er met betrekking tot de gehuurde kelderruimte sprake was van een ‘onroerende aanhorigheid’ waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Het opzeggen van een dergelijke huurovereenkomst kan slechts op grond van de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

Weet dus als huurder goed wat je huurt en als verhuurder wat je verhuurt (en leg dat goed vast)!

Advies nodig?

Wij staan u graag bij en/of geven u graag advies. U kunt zich wenden tot Nawal Oulad Abdelkrim.