Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW is een contractspartij bevoegd om bij iedere tekortkoming van de wederpartij de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de rechtspraak en literatuur is er weinig overeenstemming over wanneer deze tenzij-bepaling zijn intrede doet: wordt deze bepaling slechts bij uitzondering toegepast of is er sprake van een belangenafweging? De Hoge Raad heeft in een arrest van 28 september 2018[1] een aantal prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de (on)mogelijkheid tot ontbinding van een (huur)overeenkomst. In dit blogbericht wordt stilgestaan bij de verhelderende overwegingen van de Hoge Raad aangaande de tenzij-bepaling.

De feiten

De zaak betreft een kort geding tussen Stichting Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) en een huurder (hierna: Huurder). Eigen Haard heeft sinds augustus 2014 een (sociale) huurwoning aan Huurder verhuurd. In de huurovereenkomst is bepaald dat het Huurder verboden is om zonder toestemming van Eigen Haard de woning (al dan niet tijdelijk) onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Van mei tot december 2017 heeft Huurder zonder toestemming van Eigen Haard de huurwoning (kosteloos) in gebruik gegeven aan een gezin dat op straat was komen te staan. Van woonfraude was geen sprake, maar Huurder is dus wel tekortgeschoten in de naleving van de huurovereenkomst. In het kort geding vordert Eigen Haard ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Huurder voert verweer door te stellen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt: de tenzij-bepaling.  

Prejudiciële vragen

De voorzieningenrechter formuleerde de volgende prejudiciële vragen:

-          Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

-          Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?

De overwegingen van de Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt kort gezegd dat de tenzij-bepaling (in artikel 6:265 lid 1 BW) geen uitzondering op de hoofdregel is, in die zin dat deze bepaling slechts ‘bij uitzondering’ kan worden toegepast of dat deze slechts in ‘zeldzame’ gevallen zijn intrede doet. Voorts overweegt de Hoge Raad dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de materiële rechtsregel dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op een (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Het gaat erom dat van de schuldeiser niet kan worden verlangd dat hij met de tekortschietende wederpartij als contractspartner verder zou moeten. In feite is deze maatstaf gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid, hetgeen inhoudelijk in overeenstemming is met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat de structuur van hoofdregel en ‘tenzij-bepaling’ mee brengt dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig moet bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming van de schuldenaar, en dat het aan de schuldenaar is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Beide overwegingen van de Hoge Raad bieden de ruimte voor een belangenafweging waarbij met alle omstandigheden van het concrete geval rekening zal moeten worden gehouden. Er wordt dus niet enkel rekening gehouden met de in artikel 6:265 lid 1 BW vermelde gezichtspunten, te weten ‘bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming’, maar ook met alle overige omstandigheden van het geval die relevant zijn bij de beoordeling of de tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt. Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. De Hoge Raad sluit echter niet uit dat een specifiek gezichtspunt meer gewicht toekomt, zolang maar alle omstandigheden in de afweging worden betrokken.

Ten slotte stelt de Hoge Raad vast dat, gelet op het voorgaande, geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst aangaande sociale woonruimte. De tweede prejudiciële vraag wordt aldus ontkennend beantwoord.

Opmerking verdient wel dat ontbinding van de huurovereenkomst – en de daaropvolgende ontruiming –  in beginsel slechts door tussenkomst van de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW). De verplichte rechterlijke tussenkomst bij huurovereenkomsten brengt volgens de Hoge Raad in dit geval mee dat ook wanneer de huurder verstek laat gaan, en dus geen beroep doet op de tenzij-bepaling, de rechter tot een belangenafweging dient over te gaan.

Conclusie

Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht rechtvaardigt de ontbinding van een overeenkomst. Deze toetsingsnorm behelst in feite een belangenafweging, waarbij alle (aangevoerde) omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. De rechter zal pas aan deze toetsing toekomen indien een beroep op de tenzij-bepaling wordt gedaan. Bij de ontbinding van een huurovereenkomst zal de rechter in het kader van de verplichte rechterlijke tussenkomst, indien de verweerder verstek laat, ambtshalve overgaan tot toetsing.

Dit blogbericht is geplaatst op 9 april 2019

Lars Kroese


[1] HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.