In het kader van de vraag of onder dringend eigen gebruik van een bedrijfsruimte de renovatie van een bedrijfsruimte valt.

In Nederland zijn, er wat betreft huurovereenkomsten, verschillende soorten regimes. Ten eerste is er de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte. Ten tweede is er de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimtes. Hieromtrent is nog een tweedeling gemaakt. Aan de ene kant zijn er de ‘middenstandsbedrijfsruimtes’ (winkels, restaurants) en aan de andere kant zijn er de ‘overige bedrijfsruimtes’ (kantoren, fabrieken). In dit blog zal het specifiek gaan over het huurregime met betrekking tot de middenstandsbedrijfsruimtes.

Er zijn in dit regime twee opzeggingsgronden. Ten eerste kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, als de huurder zich als een slecht huurder gedraagt. Hierbij moet gedacht worden aan een huurder die de huur niet betaald. Ten tweede kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, als de verhuurder de bedrijfsruimte nodig heeft voor ‘dringend eigen gebruik’. In dit blog zal er specifiek naar deze laatste opzeggingsgrond gekeken worden en naar de vraag of een renovatie onder de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ valt.

Artikel 7:296 lid 1 sub b BW

Artikel 7:296 lid 1 sub b BW biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huur te beëindigen bij ‘dringend eigen gebruik’.  Hieronder valt ook een renovatie, die zonder de beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het betreft hier een nog vrij jonge wetgeving. De wet is namelijk in werking getreden in 2003 en had als doel om het oude Burgerlijk Wetboek te verduidelijken en te vereenvoudigen. Daarnaast was het de bedoeling om binnen een termijn van tien jaar ‘slechts’ twee gronden voor opzegging te bieden: onbehoorlijk gebruik of eigen gebruik. In eerste instantie viel hier de renovatie niet onder. Echter, tijdens de totstandkoming van artikel 7:296 lid 1 sub b BW is de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik van bedrijfsruimte voor renovatie’ alsnog toegevoegd. De ratio hierachter is het feit dat, vóór de instelling van deze wet, de verhuurder genoodzaakt was om de huurder een gigantische afkoopsom te betalen, mocht hij willen renoveren. Als gevolg hiervan konden grote onroerend goed projecten niet meer worden gerealiseerd, aangezien een renovatie onder de oude wet financieel niet meer aantrekkelijk was. De enige waarborg voor de huurder die de wetgever in het nieuwe recht hieromtrent biedt, is gelegen in het feit dat de renovatie enkel als opzeggingsgrond kan worden gebruikt wanneer de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Tevens moet de beëindiging voldoende dringend zijn. Dit kan uiteraard op meerdere manieren worden geïnterpreteerd. De jurisprudentie geeft hier een nadere uitleg aan.

Renovatie bedrijfsruimten

De verhuurder die een verhuurde winkelruimte wil renoveren en om die reden de huurovereenkomst wil opzeggen,  kan een beroep doen op de wettelijke opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik. Dit beroep kan echter enkel slagen als de renovatie niet kan worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is in ieder geval aan de orde als de plaats en de functie van de bedrijfsruimte door de renovatie wijzigt. Er moet immers sprake zijn van een dringende noodzaak tot renovatie. Algemene bedrijfseconomische motieven (er kan bijvoorbeeld na renovatie een hogere huur worden gevraagd na renovatie) kunnen daarvoor echter al voldoende zijn.

In dit kader is het belichten van rechtspraak relevant. Er is al benoemd dat de plaats en de functie van de bedrijfsruimte dienen te veranderen. Hierbij kan gedacht worden aan het renoveren van een grote markthal waar de verhuurder, na een renovatie, een duur winkelcentrum van wil maken. Zowel de functie als de plaats veranderen in een dergelijk geval. Mochten de huurders, die geraakt worden door de renovatie, niet de financiële mogelijkheid hebben om de bedrijfsruimte na de renovatie tegen een hogere huurprijs te huren, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Hierbij kijkt de rechter naar alle relevante feiten en omstandigheden.

Bovenstaande komt tot uiting in een uitspraak van de Rechtbank Zutphen.[1] In deze zaak wilde de verhuurder van een groot winkelcentrum het verouderde winkelcentrum laten renoveren. Op grond van de voorgenomen renovatie was hij van plan een aantal huurovereenkomsten op te zeggen. De huurders komen – vanzelfsprekend – in rechte op tegen de beslissing van de verhuurder. De rechter heeft de huurders geen gelijk gegeven. Zoals gesteld dient de rechter naar alle omstandigheden van het geval en meer specifiek naar de plaats en functie van het gehuurde te kijken. In het onderhavige geval bestond het winkelcentrum eerst uit kleine kruidenierszaken. Na de verbouwing zullen grotere bedrijven, meer specifiek kledingwinkels zich vestigen in het winkelcentrum. Het blijkt al snel dat de kleine kruidenierszaken niet met de plannen van de verhuurder mee kunnen doen. Zij hebben simpelweg niet de financiële middelen om hun kleine kruidenierszaak verder uit te breiden of verder te gaan als kledingwinkel. Zodoende acht de rechter het, in dit geval, verantwoord om de huurovereenkomst te beëindigen.

Bovenstaande geeft verhuurders echter toch geen bevoegdheid om een huurovereenkomst zomaar te beëindigen. Het kan namelijk niet zo zijn dat de verhuurder na een conflict met een huurder gaat renoveren om de huurder op grond daarvan uit zijn pand te verdrijven. De rechter moet naar álle relevante feiten en omstandigheden kijken en dient naar aanleiding daarvan dan een belangenafweging te maken. Die belangenafweging komt onder andere tot uiting in de navolgende casus.

Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam blijkt dat de verhuurder niet altijd met succes een beroep op deze opzeggingsgrond kan doen.[2] In deze zaak huurt Hunkemöller een pand aan de Kalverstraat. Vastned is de verhuurder en wil de huurovereenkomst opzeggen om het pand te renoveren, waarna door haar een hogere huurprijs kan worden gevraagd. Na renovatie zou ook het huuroppervlak veranderen. Tot zover niets nieuws, ware het niet dat de verhuurder in dit geval géén gelijk krijgt. Om te bepalen of de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik mag worden opgezegd, wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt.  Hierbij worden alle belangen van beide partijen afgewogen. De rechtbank heeft vastgesteld dat het bedrijfseconomisch belang om een hogere huur te krijgen weliswaar een zwaarwegend belang is, maar toch krijgt Vastned in dit kader geen gelijk. Ten eerste lijken de plannen om het vloeroppervlak uit te breiden onhaalbaar. Ten tweede heeft de rechter in ogenschouw genomen dat Vastned binnen afzienbare tijd een huurprijsherziening kan verlangen. Zodoende wijst de rechter het verzoek van Vastned af en mag de Hunkemöller als huurder in het pand blijven.

Overwegingen

Bij de huurovereenkomst van zogenaamde middenstandsbedrijfsruimten kan de huurovereenkomst worden beëindigd op grond van een renovatie, die zonder de beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dit geeft de verhuurder niet de bevoegdheid om een huurovereenkomst naar eigen goeddunken op te zeggen. Een opzegging op grond van renovatie kan namelijk door de rechter getoetst worden. De rechter kijkt hierbij naar alle relevante feiten en omstandigheden van het geval.  Zaken die hierbij een rol kunnen spelen zijn: bedrijfseconomische aspecten, de verandering van het vloeroppervlak, de verandering van de functie en de haalbaarheid van de renovatie.

Advies

Is uw verhuurder voornemens de huurovereenkomst van door u gehuurde middenstandsbedrijfsruimte op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, meer specifiek vanwege een renovatie, laat die opzegging toetsen door één van de advocaten van Wolfs Advocaten. Meer specifiek onze huurrecht specialist Peter Kostons.

Dit blogbericht is geplaatst op 22 augustus 2019

Stef Geelen

 


[1] Rechtbank 13 september 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057

[2] Rechtbank 22 mei 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:4432