Airbnb is een online platform dat verhuur en boeking van privéaccomodaties mogelijk maakt tegen een vastgestelde vergoeding. Het is razend populair. Volgens Airbnb zelf maakten in 2018 1,6 miljoen mensen gebruik van Airbnb in Nederland, en maakten 2,7 miljoen Nederlanders gebruik van Airbnb in zowel buiten- als binnenland.[1] Goedkoop een vakantiewoning vinden, en/of zelf wat bijverdienen door je woning te verhuren. Het lijkt een win-winsituatie, maar onthoud: bezint eer ge begint. In dit blog behandel ik de vraag in hoeverre mag je als woningeigenaar, appartementseigenaar of huurder je woning (onder)verhuren via Airbnb of een ander online platform?

Als woningeigenaar heb je in de regel een volwaardig eigendomsrecht op zowel de grond als het huis. Voor het beantwoorden van bovenstaande vraag is, wanneer de aanschaf is gefinancierd met een hypothecaire lening, de hypotheekakte van belang. Een appartementseigenaar is eigenaar van een in de eigendomsakte omschreven appartementsrecht. Juridisch gezien ben je dus geen eigenaar van het appartement, maar slechts eigenaar van het appartementsrecht (lees: een stukje mede-eigendom van het gehele gebouw en het recht om dit gedeelte te gebruiken). Als appartementseigenaar ben je ook gebonden aan de inhoud van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Als huurder ben je gebonden aan het huurrecht en de contractuele bepalingen uit de huurovereenkomst. Tegenwoordig hanteren ook steeds meer steden een gemeentelijk beleid ten aanzien van (tijdelijk) verhuur aan toeristen via Airbnb of een ander online platform (denk aan een maximumverhuurtermijn, of bepaalde veiligheidseisen). Voor de woningeigenaar, appartementseigenaar en de huurder is het van belang de voornoemde documenten en regelgeving te raadplegen alvorens over te gaan tot (onder)verhuur.

Woningeigenaar

In een hypotheekakte is veelal een huurbeding opgenomen, hetgeen inhoudt dat het verboden is uw woonruimte zonder schriftelijke toestemming (kortstondig) te verhuren. Handelen in strijd met dat huurbeding kan leiden tot opzegging van de hypothecaire geldlening door de bank!

Appartementseigenaar

Een appartementseigenaar dient zoals gezegd rekening te houden met de splitsingsakte. Op grond van artikel 5:112 BW kan het gebruik van een privégedeelte in een dergelijk splitsingsreglement aan beperkingen worden onderworpen. Het is van belang om te controleren welke bestemming in de splitsingsakte is opgenomen, bijvoorbeeld ‘bedrijfsbestemming’ of ‘woning voor privédoeleinden’. Heeft het appartement een bedrijfsbestemming dan is verhuur via Airbnb toegestaan, tenzij de splitsingsakte dit (alsnog) expliciet verbiedt. In dat laatste geval kun je alsnog toestemming vragen voor afwijkend gebruik aan de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Bij een woonbestemming is verhuur verboden, maar zolang sprake is van een zekere mate van bewoning en geen bedrijfsmatige exploitatie, behoort toestemming van de VvE tot de mogelijkheden, tenzij in de splitsingsakte expliciet een verbodsbepaling tot verhuur (‘pension’, ‘short stay verhuur’, ‘kamerverhuur’) is opgenomen. Vraag het dus ook even na bij de Vve en/of de administratieur.

Huurder

Het is vaste rechtspraak dat de verhuur van een huurwoning door de huurder als onderverhuur wordt gekwalificeerd. Artikel 7:244 BW verbiedt het onderverhuren van de gehele woning (behoudens toestemming) en staat het onderverhuren van een deel van de woning toe, mits de huurder zelf de hoofdbewoner is en onderverhuur van een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer niet contractueel is uitgesloten. In de praktijk zal het deels onderverhuren vrijwel altijd contractueel verboden zijn, dan wel gebonden zijn aan vooraf te geven (schriftelijke) toestemming. Het onderverhuren van een woning zonder toestemming van de verhuurder levert een tekortkoming op. Dit betekent echter niet dat dit in alle gevallen zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en bijgevolg ontruiming. Op grond van artikel 6:265 BW blijft ontbinding immers achterwege indien de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met de daaraan verbonden gevolgen niet rechtvaardigt. In dit kader zal de rechter tot een belangenafweging overgaan. Naast ontbinding en ontruiming, behoort ook een contractuele (of gemeentelijke) boete of het afdragen van genoten opbrengsten tot de risico’s.

Bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming zal de rechter de volgende omstandigheden bij zijn oordeel betrekken:

-       duur van de onderhavige huurovereenkomst;

-       omvang/duur van de verhuur via Airbnb;

-       de mate van overlast voor verhuurder en omwonenden;

-       was de gehele woning verhuurd, of maar een deel;

-       is de huurder na ontdekking/sommatie gestopt met onderverhuur;

-       veel of weinig commercieel gewin

-       draagkracht huurder

Is er sprake van structurele verhuur van de gehele woning via Airbnb, veel overlast voor omwonenden en toont de huurder zich niet schuldbewust na ontdekking dan is de kans op ontbinding en bijgevolg ontruiming, en eventuele aanvullende sancties, groot. Wanneer een rechter besluit dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is, dan dient de huurder zich te realiseren dat in een volgend geval dit nagenoeg zeker wél zal leiden tot ontbinding en ontruiming.

Verzekering

Ten slotte wil ik erop wijzen dat het niet vanzelfsprekend is dat  een verzekeraar eventuele schade ten gevolge van verhuur via Airbnb of een ander online platform zal vergoeden. Het is raadzaam op voorhand uw polisvoorwaarden te controleren of contract op te nemen met uw verzekeraar.  

Conclusie

Door de toenemende mate van (onder)verhuur van een woning via Airbnb of een ander online platform lijkt deze verhuurwijze juridisch gezien nagenoeg niet meer te verschillen van de traditionele vormen van verhuur. Toch is het als VvE raadzaam om duidelijke regels op te nemen in de splitsingsakte omtrent deze verhuurwijze. Als woningeigenaar, appartementseigenaar of huurder is het van belang om kennis te nemen van de hiervoor besproken documenten en regelgeving. En bij vragen kunt u natuurlijk altijd bij Wolfs Advocaten terecht.

Dit blogbericht is geplaatst op 22 juli 2019

Lars Kroese


[1] https://www.rtlz.nl/beurs/bedrijven/artikel/4764721/airbnb-kamer-huren-appartement-rent-amsterdam-rotterdam-den-haag.